売出価格 7,200万円は、公示地価ベースの試算水準（参考値）より -1,400万円（-16.3%） の水準です。成約価格との比較ではありません。
公示地価ベースの試算・参考値
照合に使えた公開データの量と、条件の近さの格付けです。物件の評価や試算の精度を保証するものではありません。
周辺の地価公示ポイント（国が毎年公表する標準地の価格）と照合した結果です。表の単価はいずれも土地（更地）の価格で、建物は含みません。
| 所在地 | 万円/㎡ | 最寄駅 | 前年比 | 物件から |
|---|---|---|---|---|
| この物件の土地単価（試算） | 68.3 | 石神井公園 徒歩4分 | — | — |
| 東京都 練馬区石神井町６丁目１２１７番１６ ↗ | 71.5 | 石神井公園 徒歩7分 | +7.7% | 258m |
| 東京都 練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７ ↗ | 53.6 | 石神井公園 徒歩8分 | +7.4% | 691m |
| 東京都 練馬区高野台３丁目２３１２番１０ ↗ | 47.6 | 石神井公園 徒歩11分 | +6.3% | 870m |
| 東京都 練馬区三原台１丁目１２４７番１ ↗ | 40.2 | 石神井公園 徒歩13分 | +5% | 1060m |
土地単価の試算: 上の表の公示価格を、物件に近い地点ほど重くして平均すると 60.3万円/㎡。これに時点修正 +3.8%（各地点の前年変動率×公示基準日からの経過月） → 62.6万円/㎡ → 駅距離補正 +9% → 68.3万円/㎡
68.3万円/㎡ × 120㎡ = 8,191万円
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示 2026年）をもとにイエノネ作成
ここに挙げる検出は、試算レンジ・中央値の計算には含まれていません。売出価格にどう織り込まれているかは、資料・現地・仲介会社への確認対象です。
検出は国土交通省の公開データとご入力内容に基づくもので、網羅的ではありません。検出されなかった項目が存在しないことを意味しません
売出価格7,200万円は、公示地価をもとにした試算レンジ7,781万円〜9,829万円（中央値8,600万円）よりも低い位置にあり、差は-16.3%です。この差を読む材料としては、まず(a)照合した公示地点の条件の幅が挙げられます。最寄りの地点（駅距離258m、面積360㎡）は71.5万円/㎡ですが、対象の面積120㎡に近い地点（108㎡・165㎡）は47.6万円/㎡・53.6万円/㎡と低く、前面道路の幅員も地点ごとに4.0m〜5.5mとばらつきがあります。加えて(b)検出された公開データでは、これらの公示地点がいずれも「1低専（第一種低層住居専用地域）」である一方、対象地の周辺では「商業地域」という用途地域の情報が確認されています。この用途地域の違いが試算に反映されているかは、地点選定の性質上不確かな部分であり、次の確認ポイントで扱います。
この売出価格が試算レンジの下側にある理由が、単に売主の価格設定方針によるものか、対象地固有の接道条件・形状・用途地域といった、まだ分かっていない条件によるものかは、現時点の照合データだけでは判別できません。地盤については液状化しにくいローム台地との情報がありますが、これは試算差そのものを説明する材料ではありません。次のセクションで、価格差の背景になりうる具体的な確認ポイントを整理します。
検出された公開データでは周辺に商業地域の情報がある一方、比較に使われた公示地点はすべて第一種低層住居専用地域です。用途地域が異なれば建築可能な規模や用途の前提が変わるため、試算との比較条件がずれている可能性があります。
比較に使った公示地点は前面道路の幅員が4.0m〜5.5mとばらついており、対象地の実際の幅員や接道の長さが分からないと、建築計画や資産性の前提を比較しづらくなります。
公示地点の間口比・奥行き比は1:1〜1:2の範囲でしたが、対象地の実際の形状データは確認できていません。形状によって使える建築面積の実感が変わるため、図面での確認が有効です。
私道負担がある場合、所有形態や維持管理の取り決めによって将来的な扱いが変わることがあるため、契約前に書面で確認する価値があります。
どの物件でも確認したい定番の質問
計算条件: 公示地点は同一最寄り駅・近い駅距離の地点を優先して選定しています。成約事例の取得に失敗したため、公示地価のみで照合しています。地価公示（1月1日時点）に各地点の前年変動率で約6ヶ月分の時点修正を適用しています。駅距離の補正係数は周辺の公示地点データから推定した実測値を使用しています。公示地価ベースの試算レンジ（参考値）。