売出価格 8,980万円は、中央値より -38万円（-0.4%） の水準です。
成約事例6件の価格分布による試算・参考値
照合に使えた公開データの量と、条件の近さの格付けです。物件の評価や試算の精度を保証するものではありません。
2024-1〜2025-4期の成約 6件。試算レンジは「補正後」列の25〜75パーセンタイル、中央値はその50パーセンタイルです。
| 地区 | 成約価格 | 補正後 | 土地面積 | 間取り | 築年 | 最寄駅 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| この物件（売出） | 8,980万円 | — | 100㎡ | — | 2012 | 千歳船橋 徒歩10分 | — |
| 桜丘 | 11,000万円 | 11,454万円 | 80㎡ | ４ＬＤＫ | 2014 | 千歳船橋 徒歩7分 | 2025-Q4 |
| 桜丘 | 9,000万円 | 9,515万円 | 95㎡ | ４ＬＤＫ | 2015 | 千歳船橋 徒歩7分 | 2025-Q3 |
| 桜丘 | 7,400万円 | 7,941万円 | 75㎡ | ３ＬＤＫ | 2011 | 千歳船橋 徒歩7分 | 2025-Q2 |
| 桜丘 | 8,800万円 | 9,578万円 | 95㎡ | ３ＬＤＫ＋Ｓ | 2015 | 千歳船橋 徒歩7分 | 2025-Q1 |
| 桜丘 | 7,200万円 | 8,291万円 | 90㎡ | ２ＬＤＫ＋Ｓ | 2016 | 千歳船橋 徒歩7分 | 2024-Q1 |
| 桜丘 | 7,400万円 | 8,521万円 | 80㎡ | ４ＬＤＫ | 2007 | 千歳船橋 徒歩7分 | 2024-Q1 |
そのまま使える一言: 「国土交通省の成約データでは、条件の近い成約6件の中央値は9,018万円でした」
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格）をもとにイエノネ作成。地区名・面積は公表単位に丸められています。徒歩分は80m=1分で換算（事例は地区中心からの目安）
成約事例とは別系統の参考情報として、周辺の地価公示ポイント（国が毎年公表する標準地の土地価格）を掲載します。表の単価はいずれも土地（更地）の価格で、建物は含みません。
| 所在地 | 万円/㎡ | 最寄駅 | 前年比 | 物件から |
|---|---|---|---|---|
| この物件の土地単価（試算） | 72.8 | 千歳船橋 徒歩5分 | — | — |
| 東京都 世田谷区桜丘３丁目２７１１番２６ ↗ | 66 | 千歳船橋 徒歩13分 | +5.9% | 398m |
| 東京都 世田谷区桜丘４丁目２８２４番３５ ↗ | 69.4 | 千歳船橋 徒歩9分 | +6.9% | 442m |
| 東京都 世田谷区経堂４丁目５４２番１２ ↗ | 78 | 千歳船橋 徒歩6分 | +7.3% | 566m |
| 東京都 世田谷区船橋１丁目３４０番３２ ↗ | 64.3 | 千歳船橋 徒歩10分 | +6.3% | 873m |
| 東京都 世田谷区船橋６丁目２２番５ ↗ | 58.2 | 千歳船橋 徒歩18分 | +5.8% | 1549m |
土地単価の試算: 上の表の公示価格を、物件に近い地点ほど重くして平均すると 68.6万円/㎡。これに時点修正 +3.5%（各地点の前年変動率×公示基準日からの経過月） → 71万円/㎡ → 駅距離補正 +2.5% → 72.8万円/㎡
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示 2026年）をもとにイエノネ作成
ここに挙げる検出は、試算レンジ・中央値の計算には含まれていません。売出価格にどう織り込まれているかは、資料・現地・仲介会社への確認対象です。
検出は国土交通省の公開データとご入力内容に基づくもので、網羅的ではありません。検出されなかった項目が存在しないことを意味しません
売出価格8,980万円は、試算レンジ(8,348万円〜9,562万円)の範囲内に位置し、中央値9,018万円との差はデータ上-0.4%とごくわずかに留まっています。ただし、この試算の元になった桜丘の成約事例6件は築2007年〜2016年、面積75〜95㎣、駅徒歩7分の物件が中心であるのに対し、対象物件は土地100㎣・建物95㎣・築2012年・最寄り駅まで徒歩10分(駅距離372m)という条件です。事例より面積がやや大きい点や、徒歩分数の違いが試算にどう反映されているかは確認する価値があります。また、検出された公開データでは対象地が液状化しにくいローム台地に位置している旨が示されていますが、この情報は今回の試算には反映されていません。これらの条件差については、次の確認ポイントで扱います。
一方で、境界確定の状況や前面道路の幅員、増改築の履歴など、売出価格だけでは読み取れない条件も残っています。これらは成約事例の分布とは別の要素であり、対象物件固有の状況によって、今回の試算からの位置づけの見え方が変わる余地があります。照合データ充足度としては同一町名の事例が6件そろっている点で高いと言えますが、個別条件の確認は別に必要です。次の確認ポイントでは、その具体的な確認方法を挙げています。
土地100㎣の一戸建てでは、境界が確定していない場合、将来の建て替えや売却の際に測量費用の発生や近隣との調整が必要になることがあります
接道条件によっては再建築時に敷地の一部を後退させる必要があり、建物の配置や規模に影響することがあります
検査済証が保管されていない場合、建物が建築基準法に適合しているかの確認に時間がかかり、金融機関の融資条件に影響することがあります
2012年築の建物でも、水回りや外壁など経年劣化が生じやすい部分の修繕状況によって、入居後の維持費用の見込みが変わります
どの物件でも確認したい定番の質問
計算条件: 公示地点は同一最寄り駅・近い駅距離の地点を優先して選定しています。世田谷区桜丘の戸建て成約事例6件（2024-1〜2025-4期、照合条件: 同一町名×土地±40%×築年±10年）の価格分布から試算しています。レンジは事例の25〜75パーセンタイル。成約データの公表には約半年の遅れがあります。各事例の価格に、周辺公示地点の前年変動率（年+6.3%）による取引時点から現在までの補正を適用しています。地価公示（1月1日時点）に各地点の前年変動率で約6ヶ月分の時点修正を適用しています。駅距離の補正係数は周辺の公示地点データから推定した実測値を使用しています。売出価格は値引き交渉の余地を織り込み、成約価格より高めに設定されるのが一般的です。